Umowa najmu okazjonalnego - kiedy ma sens i jakie są pułapki

Masz wynajęte lokum i martwisz się o opóźnienia w czynszu, a potem ewentualny spór o wyprowadzkę? Najem okazjonalny służy dokładnie do tego celu. Ten rodzaj umowy zapewnia szybszą ścieżkę powrotu do lokalu, jednak każde pominięcie formalności może tę ochronę unicestwić.

Czym jest najem okazjonalny

To zwykła umowa najmu mieszkania, wzbogacona o dodatkowe zabezpieczenia prawne. Jej regulację znajdziesz w ustawie o ochronie praw lokatorów od art. 19a do 19e. Najemca składa u notariusza deklarację, że przy wygaśnięciu umowy dobrowolnie opuści mieszkanie, a w przeciwnym przypadku podda się komornikowi. Dzięki temu wynajmujący nie musi prowadzić całego procesu o eksmisję.

Kto może zawrzeć taką umowę

Warunki są rygorystyczne:

• Wynajmującym jest osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności w zakresie najmu lokali.
• Przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny, nie biuro ani magazyn.
• Umowa jest zawarta na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat.
• Umowa oraz każda jej zmiana wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Jeśli wynajmujesz kilka mieszkań w ramach firmy, najem okazjonalny odpada.

Co musi przygotować najemca

Najemca dostarcza trzy rzeczy. Pierwsza to oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu. Druga to wskazanie innego lokalu, w którym może zamieszkać po eksmisji. Trzecia to pisemna zgoda właściciela tego lokalu na zamieszkanie najemcy. Wynajmujący może zażądać, żeby podpis na tej zgodzie był poświadczony przez notariusza.

Ustawa ogranicza taksę notarialną za oświadczenie do jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę. W praktyce koszt to zwykle kilkuset złotych, a kto go pokrywa, trzeba zapisać w umowie. Ustawa tego nie rozstrzyga.

Kaucja i czynsz

Przy najmie okazjonalnym kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu swoich należności. Podatek wygląda tak samo jak przy zwykłym najmie prywatnym. Przy ryczałcie to 8,5 proc. przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5 proc. od nadwyżki.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego

To etap, o którym wynajmujący zapominają najczęściej. W ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu musisz zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Twojego miejsca zamieszkania. Zrobisz to przez e-Urząd Skarbowy na podatki.gov.pl. Zachowaj urzędowe poświadczenie odbioru, bo sąd może o nie poprosić. Bez zgłoszenia umowa nadal obowiązuje, ale uproszczona droga odzyskania lokalu przestaje działać.

Jak wygląda odzyskanie mieszkania

Gdy umowa się kończy albo wypowiadasz ją z przyczyn przewidzianych w przepisach, na przykład przy zaległościach w czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, droga jest taka:

• Wysyłasz najemcy wezwanie do opróżnienia lokalu z podpisem poświadczonym notarialnie i wyznaczasz termin nie krótszy niż 7 dni.
• Po bezskutecznym upływie terminu składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
• Z klauzulą idziesz do komornika.

Nie ma procesu o eksmisję, a ochrona przed eksmisją w okresie zimowym nie działa. Najemca ma za to 21 dni na wskazanie nowego lokalu zastępczego, jeśli straci możliwość zamieszkania w dotychczasowym. Jeśli tego nie zrobi, możesz wypowiedzieć umowę.

Kiedy to ma sens

Najem okazjonalny opłaca się, gdy:

• wynajmujesz jedno lub dwa mieszkania prywatnie i zależy Ci na szybkim odzyskaniu lokalu,
• umowa jest długa albo mieszkanie jest drogie, więc ryzyko zaległości jest duże,
• Twój najemca jest osobą fizyczną, która bez trudu wskaże lokal zastępczy.

Nie warto go stosować, gdy najemcą jest firma, bo ustawa mówi tylko o osobach fizycznych. Także wtedy, gdy nie chcesz lub nie potrafisz dopilnować terminów.

Najczęstsze pułapki

Większość problemów wynika z drobnych zaniedbań:

• Brak aktu notarialnego albo zgody na lokal zastępczy. Wtedy masz zwykły najem.
• Zgłoszenie w urzędzie skarbowym po terminie. Uproszczona eksmisja przepada.
• Przedłużenie umowy bez nowego oświadczenia. Stare oświadczenie nie obejmuje nowego okresu.
• Podpisanie umowy ustnie. Forma pisemna jest tu warunkiem ważności.
• Zbyt wysoka kaucja. Ponad dwunastokrotność czynszu to naruszenie ustawy.

Najemca ma swoje ryzyka. Musi znaleźć kogoś, kto przyjmie go pod swój adres, może zapłacić za akt notarialny i godzi się na eksmisję bez wyroku sądu. Dlatego przed podpisaniem warto przeczytać umowę i dopytać o każdy punkt.

Podsumowanie

Najem okazjonalny to dobre zabezpieczenie dla prywatnego wynajmującego, pod warunkiem że dotrzymasz wszystkich formalności. Notarialne oświadczenie, lokal zastępczy i zgłoszenie w urzędzie skarbowym w 14 dni to elementy, których nie wolno pominąć.